El proyecto para regular los alquileres temporarios obtuvo dictamen en el Senado

Más de tres años atrás, la sanción de la ley de alquileres en un contexto inflacionario redujo la oferta y disparó los precios, que hoy para resguardarse de la devaluación se dolarizan a pesar de su inconstitucionalidad. La alternativa que vieron muchos propietarios fue volcar sus viviendas al alquiler temporario, actividad que no tiene regulación nacional y que se trató en un plenario de comisiones de Legislación General y de Turismo del Senado.  

En la actualidad, los contratos de alquiler temporario se gestionan a través de las plataformas digitales como Airbnb o Booking, los acuerdos son entre las partes de forma privada o con intermediarios profesionales como inmobiliarias especializadas.

“La oferta de temporarios se concentra 65% en cuatro barrios de CABA. Si comparamos la cantidad de viviendas alquiladas con contratos tradicionales vigentes actualmente son 650.000 versus los 17.000 temporarios que se ofrecen, estos representan un 2,6%”, detalló Daniel Bryn, titular del monitor inmobiliario Invertire. En este punto, Bryn compara los departamentos ocupados por dos o tres años según su contrato versus los temporarios activos. Sin embargo, el argumento de otros especialistas que afirma que los temporarios le quitaron mercado a los tradicionales se basa en la comparación de unidades disponibles. Eso último es lo que lleva a que los temporarios equiparen y hasta superen la oferta de los tradicionales.

Bryn también señaló que un departamento de dos ambientes alquilado temporalmente en Buenos Aires rinde un 7,41%, en comparación con el 3,15% de un alquiler tradicional. El creciente interés del ojo inversor por estos márgenes de ganancia empujó a múltiples desarrolladores a construir edificios pensados desde su origen para que los departamentos sean alquilados de forma temporaria.

Las bases del proyecto
Una de las premisas del mismo es darle garantías a los inquilinos y propietarios involucrados en el contrato de alquiler a corto plazo, respaldo que hoy no tienen en situaciones conflictivas.

El alquiler temporario le agrega una dificultad más al alquiler tradicional de viviendas que hoy está en un momento de crisis, porque si tenemos una norma absolutamente regulada para los contratos a tres años y a la vez no hay condiciones para los temporarios, esto también afecta a los inquilinos y propietarios que quieren poner su vivienda en alquiler permanente.

En ese marco , el proyecto se resume en cuatro puntos principales:

• El plazo del contrato. La locación debe rentarse entre una noche y 90 días.
• Quién puede comercializar el inmueble. La iniciativa alcanza a los propietarios o administradores que cuenten con poder o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico.
• La creación de un registro. Se propone la creación del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario, que funcionaría en la órbita del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación. Los propietarios tienen que registrar las unidades, que deberán tener la habilitación para la comercialización emitida por autoridades competentes es sus respectivas jurisdicciones y cumplimiento de obligaciones tributarias y fiscales correspondientes. “Quedará en manos de las provincias la regulación de las condiciones que tienen que tener esas viviendas”, detalló Juri.
• Que la registración se muestre en las plataformas para informar que el alquiler es formal. Las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos deberán habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; y proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

En la actualidad, los alquileres temporarios se publican en dólares. El objetivo es que, a partir de esta eventual ley, este tipo de contratos se publiquen como lo indica “la normativa general para la Argentina: tiene que ser en pesos. 

Argentina no es el único país que analiza la regulación de los contratos de locación temporaria a nivel nacional, sino que otros países ya tomaron cartas en el asunto. La última gran ciudad en darlo a conocer fue Nueva York, la urbe de Estados Unidos con gran afluencia turística. A partir del 5 de septiembre, comenzará a regir allí la Ley de Registro de Alquiler a Corto Plazo. Los dueños no podrán alojar a más de dos huéspedes que paguen por su estancia en el mismo período. A su vez, la única manera en la que los anfitriones podrán ofertar alquileres por menos de un mes es quedándose con los inquilinos en el departamento.

La medida pretende reducir significativamente las opciones de alojamientos para turistas, así como bajar los precios de la vivienda de alquiler tradicional disparados por la escasez de oferta.

Por su parte, el Gobierno de Portugal prohibió a principios del 2023 la habilitación de nuevas licencias para viviendas destinadas al alquiler temporario, medida que excluye los proyectos rurales que permiten la sustentabilidad de poblaciones pequeñas. “Los pisos turísticos tuvieron muchos efectos positivos para revitalizar nuestras ciudades pero también tienen impactos negativos como la subida de precios”, explicó el primer ministro, António Costa, en una entrevista a la cadena de televisión TVI.

Las autoridades de la ciudad de Milán, en Italia, también analiza aplicar medidas para regular este tipo de alquileres. El objetivo sería limitar los alquileres turísticos de larga duración para favorecer la aparición de más viviendas para estudiantes y trabajadores. A su vez, la ciudad de Florencia también se encuentra en vías de regular este mercado en las casas de su centro histórico.